저출산, 고령화가 부동산시장을 침몰시킬 것인가?
저출산, 고령화가 부동산시장을 침몰시킬 것인가?
  • 괴산타임즈
  • 승인 2019.06.01 17:32
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

김영일 두원공대 교수
김영일 두원공대 교수
김영일 두원공대 교수

대한민국에 놓인 가장 어려운 난제 중 하나를 꼽으라면, 아마 대부분의 국민들은 저 출산, 고령화를 꼽지 않을까? 이미 대한민국은 전 세계 최저수준의 출산율을 기록함과 동시에 평균 수명이 80세를 넘어가면서 급속도로 늙어가고 있기 때문이다. 이 문제가 심각한 것은 저 출산과 고령화가 함께 찾아오기 때문이며, 무엇보다 그 변화의 속도가 너무 빠르기 때문이다. 2018년 합계 출산율은 0.98명으로, 1명대를 깨고 내려앉아 버렸다. 대한민국에서 연간 태어나는 신생아의 수는 33만 명 수준으로 20만 명대를 걱정해야 하는 수준이 되어 버렸다. 

저 출산의 영향력은 다양한 산업영역에서 파국적인 결과를 낳고 있다. 산부인과가 잇따라 폐원하고 있으며, 유아용 의류나 관련 용품시장도 그 절대 규모가 축소되고 있다. 유아시장의 붕괴는 점점 연령대를 높여가면서 영향력을 발휘한다. 사교육시장이 줄어들고, 도서시장이나 아동복시장도 붕괴되었다. 대학들은 신입생 정원을 채우지 못해, 엄청난 수의 외국인 유학생들을 받아들이고 있다. 이미 전국 대학에는 12만 명의 외국인 유학생들이 수업을 듣고 있다. 

전 산업분야로 저 출산의 영향력이 퍼지고 있지만, 역시 초미의 관심사는 부동산시장에 미치는 효과이다. 10여 년 전부터 대한민국 부동산 대폭낙론의 가장 주요한 근거는 이 저 출산 추세였다. 집을 살 사람이 점점 줄어드는데, 어떻게 집값이 오를 수 있겠느냐는 아주 단순하면서도 강력한 논리였다. 하지만 아직 부동산이 대폭락하지는 않았다. 오히려 2018년에는 부동산이 급등해 정부가 온갖 안정책을 쏟아 부어야만 했다. 

저 출산과 근로인구의 감소는 부동산시장에 별반 영향을 끼치지 못하는 것일까? 소비시장이 전반적으로 줄어들 수밖에 없는데, 부동산은 무풍지대가 되는 것일까? 아니면 인구감소가 영향을 끼칠 것은 분명하지만, 아직까지 그 때가 오지 않은 것에 불과한 것일까? 부동산 수요에 영향을 미치는 원인은 무수히 많겠지만, 인구, 가구, 소득, 금리 등 금융환경의 변화가 큰 영향을 미친다고 할 수 있을 것이다.

인구가 줄어들고 있다는 것은 너무나 명백하다. 부동산은 사람이 들어가 살아야 하는 곳인데, 사람 수가 줄어든다는 것은 가장 핵심적인 수요 감소 원인이 될 수밖에 없다. 저 출산 현상은 어제 오늘의 일이 아님과 동시에 대한민국만의 문제가 아니다. 우리가 가장 심각하다는 것이지, 다른 나라라고 출산율이 높은 것은 전혀 아니다. 아이러니하게도 유럽은 인구감소를 겪으면서도 2000년대 중반의 기록적인 부동산 대폭등을 함께 겪기도 했다. 미국의 서브프라임모기지 사태(Sub-prime Mortgage Crisis, 비우량 부동산 담보 대출, 2007년에 미국의 초대형 모기지론 대부업체들이 파산하면서 시작된, 미국만이 아닌 국제금융시장에 신용경색을 불러온 연쇄적인 경제위기 사태)가 세계를 덮치기 전까지만 해도, 유럽 지역의 평균적인 부동산 가격 상승률은 대한민국의 3배에 달했다. 
부동산이라는 상품을 구매하는 소비자는 개인이 아니라 가구이다. 즉, 부동산은 가구를 단위로 소비되는 상품이다. 인구가 줄어든다 하더라도, 핵가족화가 가속화되면서 대한민국의 가구 수는 오히려 늘어났다. 부동산 대폭락은커녕 오히려 가구 수가 늘어나면서 대폭등을 할 것이라는 예측까지 나오기도 했다. 인구 총 조사 결과, 대한민국의 가구 수는 1990년에 1,136만 가구를 기록했고, 2017년에는 2,016만 가구를 기록했다. 통계청의 장래 가구 추계 치에 따르면 이런 추세는 한동안 더 지속될 것으로 예상된다. 2043년까지 가구 수는 꾸준히 증가하여 2234만 가구로 정점을 찍을 것이라 예상한다. 인구는 줄어도 가구는 늘어나니, 부동산 시장의 수요는 꾸준하다고 보는 논리이다.

사람이 많아지건 적어지건 간에, 일단은 쓸 수 있는 소득이 많아지면 수요는 지지된다. 주거용 부동산시장은 가계소득이 늘어야 하고, 상업용 부동산시장은 법인소득이 늘어야 한다. 그것이야말로 가장 중요한 부동산의 수요기반이 될 것이다. 결국 토지 가격은 그 토지에서 창출할 수 있는 부가가치의 양에 비례할 수밖에 없다. 부동산 가격을 결정짓는 것은 인구나 가구라기보다는 소득이라고 해석하는 편이 옳겠지만, 돈 많이 벌면, 부동산 수요가 많아진다는 말은 사실 동어 반복에 불과하기 때문이다.

부동산시장에 인구나 가구, 소득 수준이 모두 영향을 끼치는 것은 분명하다. 그러나 이들 요인들은 결국 매우 긴 시간을 두고 점진적인 영향을 끼치는 요소가 될 것이다. 장기적으로야 당연히 영향을 미치겠지만, 단기적으로나 지역적으로는 이런 추세적 요인과는 전혀 다른 움직임을 보일 가능성도 충분하다. 그것은 결국 금리 등의 금융환경과 이를 제어하는 정부정책이라고 판단된다. 대한민국은 금리정책보다는 LTV (Loan To Value, 주택담보인정비율), DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)로 상징되는 대출규제를 주로 쓰고 있다.     

대한민국은 부동산시장의 가격문제 개입에 매우 유능한 정부이기도 하다. 온갖 정책적 실험을 충분히 해 왔고, 그 정책 수단을 적재적소에 쓰는 것도 유능하다. 정부가 부동산시장을 이길 수 없다는 말은 당연히 맞는 말이지만, 정부가 부동산시장의 변동성을 축소할 힘 정도는 충분히 가지고 있다는 말도 당연히 맞는 말이다. 또 부동산시장의 추세 변화를 직접 만들어내지는 못하지만, 최소한 그 시기를 앞당기거나 늦추는 정도는 충분히 가능하다.

고령화시대를 준비하면서, 장년층은 더더욱 부동산에 집착하면서 수요를 늘려나는 현상이 관찰되기도 한다. 정부는 부동산 가격이 내려가면 부양책을, 올라가면 진정책을 쓰는 데 적극적이고 유능하기도 하다. 그렇게 다양한 요소들이 모여서 앞으로의 부동산시장을 만들어 갈 것이다. 기록적인 대한민국의 저 출산이 부동산시장을 침몰시킬 것인가? 아닐 것이다. 저 출산이 우리 경제의 매우 큰 위협 요인인 것은 분명하나, 대한민국 경제가 이로 인해 침몰해 버릴 경제는 아니다. 그렇다면 똑같은 이유로 부동산시장도 침몰하지 않을 것이다, 경제가 버텨낸다면, 지역과 위치에 따라 다소 차이는 있을 수 있지만 부동산도 버틸 것이다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.

  • 충청북도 괴산군 관동로 193 괴산타임즈
  • 대표전화 : 043-834-7008 / 010-9559-6993
  • 팩스 : 043-834-7009
  • 기사제보/광고문의 : ssh6993@hanmail.net
  • 청소년보호책임자 : 노원래
  • 법인명 : 괴산타임즈
  • 제호 : 괴산타임즈
  • 등록번호 : 충북 아 00148
  • 등록일 : 2014-12-29
  • 발행일 : 2014-12-29
  • 발행인 : 노원래
  • 편집인 : 노원래
  • 괴산타임즈 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2019 괴산타임즈. All rights reserved. mail to ssh6993@hanmail.net
ND소프트